Per anni, i camper sono stati associati a pensionati che trascorrono i loro anni d’oro viaggiando per il paese. Ma le cose stanno cambiando e gli investitori immobiliari se ne sono accorti. Incoraggiati da questi cambiamenti e alla ricerca di rendimenti più elevati rispetto a quelli offerti dai tipi di proprietà tradizionali, questi investitori stanno investendo una parte maggiore del loro denaro in parcheggi per camper e campeggi.
“Abbiamo visto esplodere la domanda degli investitori per le proprietà di ospitalità all’aperto mentre altri settori hanno continuato a erodersi”, afferma Yogi H. Singh, partner di National Land Lease Capital (NLLC), una società di investimento privata che possiede quasi una dozzina di campeggi, parcheggi per camper e porti turistici in tutta la nazione. “La carenza nazionale di attività sviluppate professionalmente e di qualità da resort, insieme alle elevate barriere all’ingresso, forniscono isolamento al settore che troviamo attraente”.
Nuova generazione di camper
Dall’inizio della pandemia, un numero crescente di americani è andato in vacanza in camper o è andato in campeggio. Dopo essere stati rinchiusi per mesi, le persone desideravano ardentemente ampi spazi aperti e l’opportunità di vedere posti nuovi. Oggi, il camper e il campeggio rimangono un’alternativa popolare ad altri tipi di viaggio.
Mentre il tradizionale segmento dei pensionati di RVing si è ampliato, a causa dell’invecchiamento dei baby boomer, sono le generazioni più giovani che stanno attualmente guidando la maggior parte della crescita nel settore dell’ospitalità all’aperto. Valorizzando le esperienze rispetto ai beni, milioni di millennial e la Gen Z scelgono di spendere i propri soldi in viaggi, sia nazionali che internazionali.
“I driver alla base della domanda dei consumatori per l’ospitalità all’aperto sono forti”, afferma Carl Kruelle, chief investment officer di Blue Water Development Corp., un’azienda con sede a Ocean City, Md. che sviluppa, acquisisce e gestisce proprietà all’aperto a livello di resort, compresi i parcheggi per camper e campeggi. “C’è un maggiore interesse tra i consumatori per uscire all’aria aperta e vivere la natura. Questa è stata una tendenza costante negli ultimi anni.
Inoltre, anche i giovani stanno approfittando delle opportunità di lavoro a distanza che sono emerse durante la pandemia. Per molte persone, questa ritrovata libertà significa visitare posti nuovi. Un numero crescente di americani sta adottando uno stile di vita transitorio offerto dal camper e portando il proprio lavoro in viaggio.
“Poiché le generazioni più giovani non devono essere in ufficio tutti i giorni dalle nove alle cinque, essere in un posto e scaricare i loro soldi in una casa non è più necessariamente il sogno americano”, osserva Tristan Farrell, presidente di Sunlight Resorts, un Sviluppatore di resort per camper con sede in Georgia con 30 anni di esperienza nello sviluppo immobiliare nel mercato immobiliare. “Penso che il sogno americano ora sia viaggiare.”
Poche somiglianze tra vecchie e nuove proprietà
I vecchi parcheggi per camper erano per lo più solo un posto dove parcheggiare, e i campeggi erano solo un posto dove montare una tenda. Oltre ai bagni e alle docce in comune, queste proprietà raramente offrivano servizi aggiuntivi.
I resort e i campeggi per camper nuovi e aggiornati di oggi non potrebbero essere più diversi. Spesso offrono un livello di comfort e convenienza che era inaudito nei primi giorni del camper. Alcuni offrono anche una gamma di servizi di lusso, tra cui piscine e centri fitness, nonché attività quotidiane come lezioni di yoga, kayak e golf.
Ad esempio, Sunlight Resorts ha implementato nuovi concetti di design per i suoi due nuovi parcheggi per camper di lusso in Florida, osserva Farrell. Il Champions Run Ocala Luxury RV Resort dell’azienda dispone di 482 piazzole per camper di grandi dimensioni combinate con cottage modello parco per soggiorni a breve e lungo termine, paesaggi di alto livello e una club house di 12.000 piedi quadrati con uno stato-of-the- centro fitness artistico e una sala da ballo con palcoscenico.
Altri servizi di lusso includono una piscina in stile resort con due vasche idromassaggio e una cascata di roccia, nonché campi ricreativi in stile torneo per pickle ball, bocce, shuffleboard e altro ancora. C’è anche un caratteristico Tiki Bar.
Sia Champions Run Ocala che Resort at Canopy Oaks hanno ricevuto la valutazione 10/10/10 da Good Sam, un’organizzazione leader nel settore dei camper. La valutazione a tre numeri viene ottenuta in base ai servizi superiori, alla pulizia e all’ambiente della proprietà. Meno dell’1% di tutte le proprietà di camper negli Stati Uniti riceve questo riconoscimento.
Sunlight Resorts prevede di sviluppare molti altri parcheggi per camper di lusso in tutta la Florida e nel sud-est. Attualmente, l’azienda ha sotto contratto due appezzamenti di terreno in Florida e prevede di sviluppare almeno due nuove proprietà all’anno, afferma Farrell.
In definitiva, l’obiettivo di Sunlight Resorts è vendere le sue proprietà di camper una volta raggiunta la stabilizzazione poiché l’azienda non ha alcun desiderio di diventare un proprietario/operatore, osserva Farrell.
Ora che Resort at Canopy Oaks ha festeggiato il suo primo compleanno, Sunlight Resorts sta iniziando ad attirare l’interesse degli investitori. Farrell dice che sta ricevendo molte telefonate e offerte non richieste per la vendita fuori mercato.
“I parcheggi per camper e i campeggi sono vacche da mungere e quasi si gestiscono da soli”, afferma. “Questo è ciò che li rende così attraenti per gli investitori.”
Acquirenti attivi veterani del settore
I recenti entranti nella proprietà dell’ospitalità all’aperto come Sunlight Resorts si stanno unendo a una manciata di investitori che sono attivi nel settore da un po’ di tempo. Ad esempio, i due maggiori investitori nel settore dell’ospitalità all’aperto, Equity Lifestyle Properties Inc. (ELS) e Sun Communities, investono da decenni nei parcheggi per camper.
ELS possiede e gestisce un portafoglio di comunità domestiche fabbricate (MHC), resort per camper, campeggi e porti turistici in Nord America in 35 stati e con 170.245 siti, e Sun Communities possiede e gestisce un portafoglio di 662 proprietà sviluppate di MH, camper e porti turistici comprendenti più di 180.500 siti sviluppati e oltre 46.100 scivoli bagnati e spazi di stoccaggio asciutti in 39 stati, Regno Unito, Canada e Porto Rico.
Allo stesso modo, Blue Water è attiva nel settore dell’ospitalità all’aperto dal 2002. L’azienda preferisce investire in proprietà situate sull’acqua, da cui il nome Blue Water. Inoltre, gravita verso asset vicini ai centri abitati, che forniscono una solida base di domanda.
La maggior parte delle proprietà di Blue Water varia da 200 a 700 siti ciascuna, il che fornisce dimensioni e consente investimenti significativi nei servizi del resort per stimolare ulteriormente la domanda, secondo Kruelle. Cerca attività sottogestite o con significative opportunità di espansione.
Durante la seconda metà del 2022, Blue Water ha effettuato due acquisizioni significative: Endless Caverns, una proprietà per camper situata nella Shenandoah Valley in Virginia, e Badlands/White River KOA Holiday, un resort per camper e campeggio situato vicino al Badlands National Park e a due ore dal Monte Rushmore. nel Dakota del Sud.
Al momento dell’acquisto, Endless Caverns offriva 148 piazzole per camper pull-through e back-in, percorsi naturalistici per escursioni a piedi e in bicicletta, una piscina a ingresso zero e un laghetto per la pesca catch-and-release, oltre a kayak, rafting, e tubi sul fiume Shenandoah.
Kruelle afferma che Endless Caverns è stato un investimento allettante per numerose ragioni. “Ci sono molte leve da tirare applicando una forte esperienza operativa”, osserva, aggiungendo che l’azienda ha ampliato la proprietà di oltre 300 siti.
Nel frattempo, Badlands/White River KOA Holiday, noto come “Oasis of the Badlands”, ha offerto a Blue Water l’opportunità di aggiungere una “fuga di destinazione unica” al suo portafoglio. L’area è un popolare luogo di cieli bui per astronomi e fotografi, e i visitatori possono vedere l’aurora boreale dal sito nel tardo autunno e all’inizio della primavera. Le 146 piazzole della struttura offrono un mix di piazzole per camper e opzioni di glamping uniche, tra cui una yurta con lucernario per osservare le stelle, teepee e cabine da campeggio.
Come Blue Water, la maggior parte degli investitori nel settore dell’ospitalità all’aperto di solito non rivela gli importi degli accordi, forse perché quei numeri sarebbero fuorvianti senza scavare nelle metriche operative. In effetti, è difficile confrontare queste proprietà in base al sito, date le differenze nei tipi di siti che potrebbero offrire. A tal fine, gli acquirenti utilizzano sempre i cap rate per assegnare il valore.
Singh di NLLC, che ha sfruttato Blue Water per gestire il suo portafoglio di ospitalità all’aperto, afferma che le valutazioni di parcheggi e campeggi per camper sono state avvolte nell’oscurità negli ultimi sei mesi mentre la Fed ha aumentato i tassi di interesse.
“Stiamo solo ora ottenendo un’idea di dove si sono stabiliti i valori”, afferma Singh. “Gli asset A-plus nelle località A-plus continuano a ottenere tassi massimi del 6,0% o inferiori. I tassi massimi per le opportunità di transizione o di valore aggiunto sono aumentati da 200 a 300 punti base”.
Tuttavia, l’aumento dei prezzi del gas e l’inflazione stanno iniziando a pesare sul settore. “L’inflazione è una preoccupazione su entrambi i fronti”, osserva Kruelle. L’inflazione elevata significa che i consumatori effettuano soggiorni più brevi o visitano meno frequentemente. In genere, i resort per camper offrono una copertura contro l’inflazione, data la loro capacità di rivalutare su base giornaliera. “Funziona a meno che la domanda non diminuisca a causa di una recessione economica”.
Con l’aumento dei costi del carburante, aumenta anche il prezzo dei viaggi in camper. Ciò rende più difficile per le persone permettersi di fare viaggi e, di conseguenza, molti stanno riducendo i loro piani di viaggio. Inoltre, l’inflazione sta aumentando il costo delle parti e degli accessori per camper, rendendo più costoso possedere e gestire un camper.
“Quando i prezzi della benzina e del diesel sono più alti, c’è un tangibile indebolimento nell’attività di campeggio transitoria”, osserva Singh. “Tuttavia, il fatto fondamentale rimane che il campeggio è il modo più economico per ricreare a livello nazionale, quindi le prospettive per il settore rimangono forti di fronte all’inflazione”.
