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    Investimenti immobiliari

    La verità sul flipping case in Australia

    JosBy JosApril 20, 2021Updated:November 18, 2022No Comments11 Mins Read
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    Hai mai pensato di ristrutturare una vecchia proprietà da rivendere e realizzare un rapido profitto?

    Naturalmente, questo concetto viene spesso insegnato nei seminari sulla proprietà ed è stato recentemente reso popolare da reality show come “The Block”.

    Ma puoi davvero capovolgere le case per vivere?

    Se cerchi soldi facili, mi dispiace deluderti.

    Nota: Mentre acquistare una proprietà fatiscente a un buon prezzo, migliorarla e venderla per un profitto suona bene in teoria, in realtà, la maggior parte delle proprietà si ribalta!

    Lascia che ti spieghi perché…

    Che cos’è una strategia di flipping house?

    I fautori di questa strategia, e coloro che vendono corsi che insegnano a farlo, ti diranno che la chiave per girare case con successo è conoscere il tipi di miglioramento dovresti fare alla proprietà per massimizzare i tuoi profitti.

    Suggeriscono che dovresti almeno raddoppiare il tuo esborso di ristrutturazione, mirando a circa $ 2 per ogni $ 1 speso per miglioramenti estetici.

    Al fine di ottenere profitti così elevati, di solito ti viene insegnato a intraprendere un mucchio di due diligence ricercando:

    1. Valori immobiliari locali e storia della crescita dell’edificio attuale sono da migliorare.
    1. Prezzi massimali – qual è il prezzo immobiliare più alto raggiunto nella zona? Ovviamente, se nulla è stato venduto per oltre $ 500.000 e devi raggiungere $ 600.000 per rendere utile il lancio, potresti finire in acqua calda.
    1. Costi e potenziali margini di profitto – è rimasto del profitto dopo tutte le spese?

    Questa è la (a volte letteralmente) domanda da un milione di dollari.

    Devi avere un’idea di quanto i lavori di ristrutturazione ti riporteranno indietro, la qualità e l’affidabilità dei commercianti locali (poiché ciò influirà sui tempi e sul budget finale) e quanto il mercato locale è disposto a pagare per una casa migliorata a lo standard che hai in mente.

    1. Il mercato stesso – devi diventare un esperto immobiliare locale comprendendo il tuo mercato di riferimento, chi è il tuo potenziale acquirente, cosa si aspetta e quanto è disposto a pagare.
    1. La proprietà di destinazione – Gli “house flipper” tendono a scegliere proprietà vendute da venditori altamente motivati. La teoria è quella di acquistare al prezzo più basso possibile, chiaramente qualcosa di molto difficile da fare nel mercato dei venditori di oggi.

    In generale, una strategia per capovolgere le case sarebbe simile a questa…

    1. Taglia i costi dove puoi: La maggior parte delle persone prendere in prestito contro la loro casa e quindi utilizzare l’equità per finanziare i loro piani di ribaltamento della casa, il che significa che non è necessario richiedere un nuovo prestito.
    2. Fare ristrutturazioni che aggiungono il massimo valore: I lavori cosmetici (come la pittura, che è a basso costo, la ristrutturazione della cucina, la ristrutturazione del bagno e gli ampliamenti sono generalmente considerati i lavori che aggiungono il maggior valore.
    3. Paga direttamente per i commercianti piuttosto che pagare un costruttore a contratto: Assumere direttamente i commercianti renderà la ristrutturazione più economica o, ancora meglio, eseguirà il lavoro da solo.
    4. Compra basso e vendi alto: Ciò significa che non solo devi identificare il potenziale in una proprietà, ma hai bisogno delle capacità di negoziazione per acquistare al di sotto del valore di mercato. Questo è più facile a dirsi che a farsi. Soprattutto nell’attuale mercato immobiliare.

    Il capovolgimento della casa può funzionare?

    Sebbene questa strategia possa far guadagnare soldi a pochi investitori immobiliari esperti, a mio parere è la strategia sbagliata da adottare per due motivi:

    1. Per migliorare il valore di una proprietà di $ 2 per ogni $ 1 speso su di essa, è necessario fare molto di più dei semplici lavori di ristrutturazione estetica, il tipo che rientra nell’ambito della maggior parte dei fai-da-te. Generalmente comporta ristrutturazioni strutturali che costano molto di più, richiedono più tempo, richiedono permessi e richiedono un diverso livello di competenza.
    2. E anche se puoi intraprendere questo tipo di lavoro… La maggior parte dei tuoi profitti sarà divorata dai costi.

    Dopo aver esaminato le due tabelle seguenti, vedrai che in un tipico progetto di capovolgimento di una casa i costi associati potrebbero facilmente aggiungere un ulteriore 50% al tuo budget di ristrutturazione di $ 75.000 quando acquisti una proprietà per $ 400.000 e cercando di capovolgerlo dopo la ristrutturazione per $ 550.000.

    Spese di acquisto associate Costo stimato basato su una proprietà acquistata di $ 400.000
    Spese legali $ 1.500 (ma varia)
    Imposta di bollo $ 20.000 (ma varia a seconda dello stato)
    Costi ipotecari – spese di domanda, spese bancarie e spese di uscita/liquidazione $ 500 (ma varia a seconda dell’istituto di credito)
    Commissioni di valutazione della proprietà $ 0- $ 300 a seconda del prestatore
    Ispezioni edilizie e antiparassitarie Stima di $ 600
    Lenders Mortgage Insurance (LMI) – applicabile se il prestito è inferiore all’80% LVR $ 2.500
    TOTALE (stimato) dei costi di acquisto $ 27.400 (stima)
    Costi di ristrutturazione e spese di vendita Costo stimato basato sulla stima del prezzo di vendita di $ 550.000
    Costi di ristrutturazione $ 75.000
    Spese legali di vendita $ 900
    Commissione dell’agente di vendita e pubblicità $ 15.125 (basato sul prezzo scontato del 2,5% + GST)
    Commissioni e oneri di uscita dal prestito $ 500 (varia a seconda dell’istituto di credito)
    Tariffe ecc. durante il periodo di detenzione $ 1.500
    Interessi sui fondi per 6 mesi (il tempo impiegato per rinnovare, vendere e sistemare) $ 15.000
    TOTALE dei costi di vendita (stimati). $ 108.025 (stima)

    Il flipper occasionale che realizza un profitto è probabile che abbia accidentalmente colto la giusta fase del ciclo immobiliare e che i valori si siano spostati a loro favore.

    In altre parole, hanno ottenuto un “calcio di punizione”.

    Il problema è che la maggior parte degli esperti, per non parlare degli investitori immobiliari principianti, hanno seri problemi a individuare dove ci troviamo nel ciclo fino a quando non è già passato alla fase successiva.

    Devi anche essere cauto con la selezione delle risorse; una mossa falsa potrebbe farti inciampare.

    Questo perché i budget e le tempistiche corrono un serio rischio di esaurimento se si acquista una proprietà che, a prima vista, sembra aver bisogno di alcuni miglioramenti estetici, ma in realtà si rivela un pozzo di denaro strutturale.

    Nota: Il principale vantaggio derivante dal ribaltamento delle case è quello di aggiornare una proprietà senza incorrere in costose riparazioni che non sono facilmente visibili, come la sostituzione dei tetti o il rimodellamento.

    Queste opere “invisibili” non sembrano aggiungere molto valore, poiché gli acquirenti vogliono vedere il “rapporto qualità-prezzo” e tendono a pagarti solo un dollaro massimo per un fattore wow tangibile.

    Ciò significa che un’ispezione preliminare dei parassiti e degli edifici è un must assoluto, oltre a qualificare adeguatamente il livello di lavoro richiesto consultando costruttori e commercianti.

    Poi ovviamente ci sono altre domande da considerare:

    1. Hai intenzione di gestire il progetto? Hai il tempo e le competenze necessarie per coordinare le negoziazioni nel giusto ordine e in modo tempestivo?
    2. Hai un fondo di emergenza se le cose vanno a forma di pera, come spesso accade?
    3. Dovrai affrontare lunghi processi per ottenere l’approvazione del consiglio per i lavori strutturali?
    4. Se acquisti un immobile che fa parte di un complesso di appartamenti, avrai bisogno dell’approvazione della società del proprietario.
    5. Puoi permetterti di tenere la proprietà nel caso in cui non venga venduta secondo i piani?
    6. E i costi di vendita? Gli agenti immobiliari, le spese legali e pubblicitarie, nonché le spese di estinzione anticipata sui prestiti sulla proprietà, andranno tutti a intaccare il tuo margine di profitto.

    I migliori consigli per il lancio di proprietà

    Come ho accennato in precedenza, a Metropole sconsigliamo il capovolgimento della casa per tutti i motivi sopra elencati.

    Ma se sei determinato a rischiare un ‘flop’, leggi almeno i seguenti suggerimenti:-

    1. Fai un’attenta ricerca preliminare e due diligence.

    Se sei interessato al ribaltamento di proprietà, devi comprendere i valori delle proprietà, i costi di costruzione e iniziare con un budget rigoroso e rispettarlo

    2. Non pagare più del dovuto per la tua proprietà.

    Non lasciare che le emozioni dominino e paga più del dovuto perché se paghi troppo sarai sempre a rincorrerti la coda.

    3. Considera attentamente i tuoi prestiti

    Non pensare che non importi quale tipo di prestito prendi perché non lo ripagherai a lungo.

    Pianifica per il meglio, ma supponi il peggio: non sarai in grado di vendere al prezzo che desideri e dovrai mantenere la proprietà.

    4. Tieni d’occhio i tuoi costi

    Se hai le competenze, mantieni bassi i costi svolgendo parte del lavoro da solo, ma non se questo rallenta l’avanzamento del progetto, perché questo non farà che aumentare i costi di mantenimento

    Vale la pena girare la casa?

    Mentre indossare l’elmetto di un project manager può essere un’idea romantica, c’è molto da dire per un approccio più “costante mentre procede”.

    I rischi di sovracapitalizzazione nel capovolgere le case e uscire con nient’altro che un mal di testa alla fine sono molto reali, così come il potenziale per completare il tuo progetto solo per trovarsi di fronte a un mercato che si è raffreddato.

    Dopo aver investito in numerosi cicli immobiliari, ora sono convinto che crei ricchezza sostenibile accumulando e accrescendo la tua base patrimoniale nel tempo piuttosto che commerciando, ristrutturando o sviluppando per un rapido profitto.

    Noioso? Forse.

    Provato e testato? Sicuramente!

    Come ho mostrato in precedenza, perdere una parte sostanziale del profitto dell’investimento con il flipping case è una vera preoccupazione quando si tiene conto di tutti i costi di acquisto e vendita, nonché degli interessi e dei costi di detenzione, nonché delle spese di costituzione del prestito.

    Ricorda, non hai un inquilino lì dentro che ti aiuta a pagare il mutuo mentre stai intraprendendo miglioramenti.

    E naturalmente, se c’è qualche profitto avanzato, il fisco prenderà la sua parte.

    Piuttosto che dilettarsi nel tipo di progetto ribaltabile ad alto rischio, consiglierei agli investitori di acquistare, ristrutturare e mantenere le loro proprietà.

    Vedete… invece di vendere, potete liberare il capitale appena fabbricato rifinanziando la vostra proprietà.

    In questo modo, non solo conserverai tutto il tuo profitto post-ristrutturazione, ma manterai anche quell’ottimo investimento immobiliare recentemente rinnovato, che dovrebbe attrarre una gamma più ampia di inquilini, richiedere un affitto più elevato e darti il ​​vantaggio dell’ammortamento indennità.

    Questo è ciò che fanno i restauratori intelligenti!

    LEGGI ANCHE: Quanto costa ristrutturare una casa in Australia?

    Ti stai chiedendo come investire in questa interessante fase del ciclo immobiliare?Se sei come molti investitori immobiliari, probabilmente ti starai chiedendo qual è la cosa giusta da fare al momento.

    Dovresti comprare, dovresti vendere o dovresti semplicemente aspettare?

    Puoi fidarti del team di Metropole per fornirti direzione, guidae risultati.

    Che tu sia un principiante o un investitore esperto, in momenti come quello attuale hai bisogno di un consulente che adotti un approccio olistico alla tua creazione di ricchezza ed è esattamente ciò che ottieni dal pluripremiato squadra al Metropole.

    Aiutiamo i nostri clienti a crescere, proteggere e trasmettere la loro ricchezza attraverso una gamma di servizi tra cui:

    1. Consulenza immobiliare strategica – Permettici di costruire a Piano immobiliare strategico per te e la tua famiglia. La pianificazione sta portando il futuro nel presente in modo che tu possa fare qualcosa al riguardo ora! Clicca qui per saperne di più
    2. Agenzia dell’acquirente – In qualità di agenti di acquisto più fidati d’Australia, siamo stati coinvolti in transazioni per un valore di oltre 4 miliardi di dollari che hanno creato ricchezza per i nostri clienti e possiamo fare lo stesso per te. I nostri team sul campo a Melbourne, Sydney e Brisbane ti portano anni di esperienza e prospettiva: è qualcosa che i soldi non possono comprare. Ti aiuteremo a trovare la tua prossima casa o un immobile da investimento. Clicca qui per sapere come possiamo aiutarti.
    3. Consulenza patrimoniale – Siamo in grado di fornirvi una pianificazione finanziaria strategica su misura e una consulenza patrimoniale. Clicca qui per saperne di più su possiamo aiutarti.
    4. Gestione della proprietà – I nostri servizi di gestione della proprietà senza stress ti aiutano a massimizzare i rendimenti della tua proprietà. Clicca qui per scoprire perché i nostri clienti godono di un tasso di sfitto notevolmente inferiore alla media del mercato, i nostri inquilini rimangono in media 3 anni e le nostre proprietà affittano 10 giorni più velocemente rispetto alla media del mercato.

    Di Bryce Yarney

    Bryce è uno specialista dello sviluppo immobiliare, avendo individuato, gestito e completato con successo centinaia di progetti di sviluppo per i clienti di Metropole, aiutandoli a creare ricchezza sostanziale.
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