La verità sul flipping case in Australia

Hai mai pensato di ristrutturare una vecchia proprietà da rivendere e realizzare un rapido profitto?

Naturalmente, questo concetto viene spesso insegnato nei seminari sulla proprietà ed è stato recentemente reso popolare da reality show come “The Block”.

Ma puoi davvero capovolgere le case per vivere?

Se cerchi soldi facili, mi dispiace deluderti.

Lascia che ti spieghi perché…

Che cos’è una strategia di flipping house?

I fautori di questa strategia, e coloro che vendono corsi che insegnano a farlo, ti diranno che la chiave per girare case con successo è conoscere il tipi di miglioramento dovresti fare alla proprietà per massimizzare i tuoi profitti.

Suggeriscono che dovresti almeno raddoppiare il tuo esborso di ristrutturazione, mirando a circa $ 2 per ogni $ 1 speso per miglioramenti estetici.

Al fine di ottenere profitti così elevati, di solito ti viene insegnato a intraprendere un mucchio di due diligence ricercando:

1. Valori immobiliari locali e storia della crescita dell’edificio attuale sono da migliorare.

2. Prezzi massimali – qual è il prezzo immobiliare più alto raggiunto nella zona? Ovviamente, se nulla è stato venduto per oltre $ 500.000 e devi raggiungere $ 600.000 per rendere utile il lancio, potresti finire in acqua calda.

3. Costi e potenziali margini di profitto – è rimasto del profitto dopo tutte le spese?

Questa è la (a volte letteralmente) domanda da un milione di dollari.

Devi avere un’idea di quanto i lavori di ristrutturazione ti riporteranno indietro, la qualità e l’affidabilità dei commercianti locali (poiché ciò influirà sui tempi e sul budget finale) e quanto il mercato locale è disposto a pagare per una casa migliorata a lo standard che hai in mente.

4. Il mercato stesso – devi diventare un esperto immobiliare locale comprendendo il tuo mercato di riferimento, chi è il tuo potenziale acquirente, cosa si aspetta e quanto è disposto a pagare.

5. La proprietà di destinazione – Gli “house flipper” tendono a scegliere proprietà vendute da venditori altamente motivati. La teoria è quella di acquistare al prezzo più basso possibile, chiaramente qualcosa di molto difficile da fare nel mercato dei venditori di oggi.

In generale, una strategia per capovolgere le case sarebbe simile a questa…

1. Taglia i costi dove puoi: La maggior parte delle persone prendere in prestito contro la loro casa e quindi utilizzare l’equità per finanziare i loro piani di ribaltamento della casa, il che significa che non è necessario richiedere un nuovo prestito.
2. Fare ristrutturazioni che aggiungono il massimo valore: I lavori cosmetici (come la pittura, che è a basso costo, la ristrutturazione della cucina, la ristrutturazione del bagno e gli ampliamenti sono generalmente considerati i lavori che aggiungono il maggior valore.
3. Paga direttamente per i commercianti piuttosto che pagare un costruttore a contratto: Assumere direttamente i commercianti renderà la ristrutturazione più economica o, ancora meglio, eseguirà il lavoro da solo.
4. Compra basso e vendi alto: Ciò significa che non solo devi identificare il potenziale in una proprietà, ma hai bisogno delle capacità di negoziazione per acquistare al di sotto del valore di mercato. Questo è più facile a dirsi che a farsi. Soprattutto nell’attuale mercato immobiliare.

Il capovolgimento della casa può funzionare?

Sebbene questa strategia possa far guadagnare soldi a pochi investitori immobiliari esperti, a mio parere è la strategia sbagliata da adottare per due motivi:

1. Per migliorare il valore di una proprietà di $ 2 per ogni $ 1 speso su di essa, è necessario fare molto di più dei semplici lavori di ristrutturazione estetica, il tipo che rientra nell’ambito della maggior parte dei fai-da-te. Generalmente comporta ristrutturazioni strutturali che costano molto di più, richiedono più tempo, richiedono permessi e richiedono un diverso livello di competenza.
2. E anche se puoi intraprendere questo tipo di lavoro… La maggior parte dei tuoi profitti sarà divorata dai costi.

Dopo aver esaminato le due tabelle seguenti, vedrai che in un tipico progetto di capovolgimento di una casa i costi associati potrebbero facilmente aggiungere un ulteriore 50% al tuo budget di ristrutturazione di $ 75.000 quando acquisti una proprietà per $ 400.000 e cercando di capovolgerlo dopo la ristrutturazione per $ 550.000.

Il flipper occasionale che realizza un profitto è probabile che abbia accidentalmente colto la giusta fase del ciclo immobiliare e che i valori si siano spostati a loro favore.

In altre parole, hanno ottenuto un “calcio di punizione”.

Il problema è che la maggior parte degli esperti, per non parlare degli investitori immobiliari principianti, hanno seri problemi a individuare dove ci troviamo nel ciclo fino a quando non è già passato alla fase successiva.

Devi anche essere cauto con la selezione delle risorse; una mossa falsa potrebbe farti inciampare.

Questo perché i budget e le tempistiche corrono un serio rischio di esaurimento se si acquista una proprietà che, a prima vista, sembra aver bisogno di alcuni miglioramenti estetici, ma in realtà si rivela un pozzo di denaro strutturale.

Nota: Il principale vantaggio derivante dal ribaltamento delle case è quello di aggiornare una proprietà senza incorrere in costose riparazioni che non sono facilmente visibili, come la sostituzione dei tetti o il rimodellamento.

Queste opere “invisibili” non sembrano aggiungere molto valore, poiché gli acquirenti vogliono vedere il “rapporto qualità-prezzo” e tendono a pagarti solo un dollaro massimo per un fattore wow tangibile.

Ciò significa che un’ispezione preliminare dei parassiti e degli edifici è un must assoluto, oltre a qualificare adeguatamente il livello di lavoro richiesto consultando costruttori e commercianti.

Poi ovviamente ci sono altre domande da considerare: